Butų komplekso pirkimas yra ilgas, kartais sudėtingas procesas. Jums svarbu rasti butų kompleksą, kuris, jūsų manymu, gali užsidirbti pinigų. Jei reikia, glaudžiai bendradarbiaukite su nekilnojamojo turto agentu, norėdami rasti nekilnojamąjį turtą, ir su buhalteriu, kad išanalizuotumėte daugiabučio komplekso finansinį potencialą. Norėdami kreiptis dėl paskolos, surinkite reikiamą informaciją ir kreipkitės į kelis skolintojus. Be to, patariama pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto teisininku, kuris jums padės šiame procese.
Žingsniai
Dalis vienas iš 4: Surasti butų kompleksą
- vienas Pasirinkite, kokio tipo kompleksą pirkti. Galbūt norėsite įsigyti daugiabučių kompleksą, kurį sudaro tik daugiabučiai namai. Tačiau taip pat turėtumėte apsvarstyti galimybę įsigyti „mišraus naudojimo“ kompleksą. Šio tipo komplekse taip pat yra komercinio nekilnojamojo turto, kurį galite išsinuomoti.
- Kompleksą, kuris šiuo metu nėra mišrus, galima konvertuoti. Tačiau zonavimas turi tai leisti.
- Taip pat pagalvokite, kokius patogumus norite turėti savo apartamentų komplekse. Pavyzdžiui, jame gali būti treniruoklių salė, baseinas ar bendros patalpos privačioms funkcijoms vykdyti.
- 2 Apsvarstykite galimybę samdyti nekilnojamojo turto agentą. Norėsite nusipirkti kompleksą toje vietoje, kuri nemažėja, o agentas gali padėti nustatyti šias sritis. Pasikalbėkite su kitais daugiabučių namų savininkais, ar jie dirbo su agentu ir ar jie juos rekomenduotų.
- Idealiu atveju turėtumėte eiti su asmeniu, kuris dirba agentu visą darbo dieną. Ne visą darbo dieną dirbantis asmuo gali nepažinti rinkos viduje ir išorėje.
- Žinoma, galite savarankiškai ištirti apartamentų kompleksus. Patikrinkite internetu, pasikalbėkite su kitais investuotojais ir apvažiuokite apylinkes. Tačiau agentas, turintis daugiabučių kompleksų patirties, gali sutaupyti jūsų laiko.
- 3 Aplankykite apartamentų kompleksus. Prieš nuspręsdami pirkti, visada apsilankykite komplekse asmeniškai. Turėtumėte pereiti visus komplekso pastatus ir apžiūrėti visas bendrąsias patalpas. Užsirašykite ir užduokite klausimus. Butų komplekso pirkimas yra didelė investicija, ir jūs neturėtumėte eiti į priekį, nebent jaučiatės patogiai dėl pastatų būklės.
- Nevaikščiokite tik per vieną komplekso pastatą. Jei taip padarysite, galite manyti, kad kiti pastatai yra lygiavertės būklės. Būkite skeptiškas, jei pardavėjo atstovas priešinasi jums rodant visus komplekso pastatus.
- Nepamirškite apsilankyti vakare, kad galėtumėte patikrinti daugiabučių komplekso apsaugos funkcijas. Pėsčiųjų takai turėtų būti gerai apšviesti, durys tinkamai užrakintos ir niekas neturėtų tūnoti aplink patalpas.
- 4 Pasikalbėkite su dabartiniu savininku. Susitikę su dabartiniu butų komplekso savininku, galite gauti daug vertingos informacijos. Būkite pasirengę užduoti aktualius klausimus. Pavyzdžiui, paklauskite šių dalykų:
- Kiek vienetų nuomojama? Lengviau bus finansuoti nuomojamą daugiabučių kompleksą.
- Kiek laiko ten buvo nuomininkai? Kompleksas su ilgalaikiais nuomininkais gali būti stabilesnis.
- Kodėl savininkas parduoda? Investavimas į pensiją ar investicijų pakeitimas yra teisėtos priežastys. Tačiau savininkas, kuris parduoda, nes praranda pinigus, yra raudona vėliava. Atminkite, kad priežastis, kodėl savininkas parduoda, gali būti konfidenciali.
- 5 Paprašykite informacijos apie dabartinius nuomininkus. Norėsite sužinoti išsamią informaciją apie jų nuomą. Paprašykite „nuomos sąrašo“, kuriame turėtų būti ši informacija:
- Nuomininkų ir jų padalinių sąrašas.
- Kiekvieno vieneto matmenys.
- Nuomos sąlygos.
- Nuomos ir indėlio suma.
- Miegamųjų ir vonios kambarių skaičius kiekviename vienete.
Dalis 2 iš 4: Analizuojant pelningumą
- vienas Įvertinkite, kiek galite imti už nuomą. Nereikėtų pirkti daugiabučių komplekso, nebent galite sau tai leisti. Išanalizuokite, ar dabartinis nuomotojas nuomojo vienetus per pigiai, ar nuomos kaina atitinka rinkos normą.
- Suraskite panašių apartamentų kompleksų internete. Pažiūrėkite, už kiek jie reklamuoja savo vienetus. Norėdami rasti puikų šaltinį, kuris gali padėti sužinoti netoliese esančias nuomos kainas, apsilankykite https://padmapper.com/ .
- Taip pat galite paklausti įvairių turto valdymo bendrovių, kokia yra rinkos norma jūsų regione.
- Jei komplekse yra komercinės patalpos, nekilnojamojo turto agentas taip pat gali padėti išsiaiškinti, kiek mokėti.
- 2 Įvertinkite savo išlaidas. Daugiabučių kompleksus reikia nuolat prižiūrėti, todėl reikia išanalizuoti išlaikymo išlaidas. Gaukite dabartinio savininko pelno ir nuostolio ataskaitą. Tačiau nepasitikėkite 100%. Savininkas gali sumesti kelis numerius, kad butų kompleksas būtų patrauklesnis. Dar kartą patikrinkite išlaidų informaciją:
- Gaukite komplekso mokesčių informaciją iš apskrities vertintojo.
- Apskaičiuokite turto valdymo išlaidas susisiekę su turto valdymo įmone. Paklauskite, kiek jie ima. Paprastai jų mokestis yra pagrįstas tikėtinos nuomos procentine dalimi.
- Apskaičiuokite reikalingos priežiūros sumą. Jei dar niekada nevedėte daugiabučių komplekso, pasitarkite su dabartiniu savininku. Paklauskite, kiek jie kasmet išleidžia remontuodami kiekvieną agregatą ar pagrindą. Idealiu atveju norėtumėte išleisti maždaug 40 procentų pinigų, kuriuos imate veiklos išlaidoms padengti.
- 3 Paleiskite skaičius. Skolintojai neduos pinigų pirkti daugiabučių kompleksą, nebent galėsite įrodyti, kad tai bus pelninga. Glaudžiai bendradarbiaukite su buhalteriu, kad sukrėstumėte skaičius ir sukurtumėte reikiamus finansinius dokumentus, kad parodytumėte skolintoją. Buhalterį galite rasti susisiekę su savo valstybės viešųjų buhalterių draugija.
- Apskaičiuokite savo grynąsias veiklos pajamas, kurios yra jūsų bendrosios pajamos atėmus išlaidas.
- Sukurkite pinigų srautų analizę. Parodykite, kokią pinigų sumą palyginsite su išleista suma. Kai pradedate veiklą, arba laikotarpiais, kai nuomos rinka yra bloga, gali nebūti pinigų srautų.
- Turėkite omenyje, kad skolintojai taip pat valdys savo numerius, taip pat vertintojas, vertinantis kompleksą.
Dalis 3 iš 4: Finansavimo gavimas
- vienas Patikrinkite savo kredito ataskaitą. Jūs turite teisę įviena nemokama kredito ataskaitaKiekvienais metais. Jūsų skolintojas peržiūrės jūsų asmeninę kredito istoriją, todėl turėtumėte ją ištraukti ir patikrinti, ar nėra klaidų.Ginčasviskas, kas yra negerai.
- Pvz., Gali būti nurodytos paskyros, kurios nėra jūsų, arba paskyra gali būti netinkamai nurodyta kaip numatytoji ar kolekcijos. Be to, kredito limitas gali būti neteisingas.
- Pradėkite anksti. Visas ginčo procesas gali užtrukti iki 60 dienų, o prieš kreipdamiesi į skolintojus norėsite pateikti išsamią kredito ataskaitą.
- 2 Sužinokite apie komercines paskolas. Paskolos komerciniam nekilnojamam turtui nėra tas pats, kas paskolos, kurias imate savo namams įsigyti. Paprastai paskolos gali būti suteikiamos 30 metų arba net penkeriems ar septyneriems metams. Palūkanų normos taip pat gali būti kintamos arba fiksuotos.
- Jei galite gauti vienkartinę paskolą, pastatas užtikrins paskolą kaip užstatą. Tačiau vienkartinės paskolos suteikiamos ne visiems skolininkams, todėl pastatas paprastai turi būti vertas mažiausiai 2,5 mln. USD.
- Gavę regreso paskolą, jūs liekate asmeniškai atsakingi už paskolą. Numatytojo atveju galite būti paduoti į teismą ir galite prarasti asmeninį turtą. Paskolos yra rizikingesnės, tačiau tai gali būti vienintelė paskolos rūšis, kurią galite gauti kaip naujas nuomotojas.
- Komercinėms paskoloms taip pat reikia sumokėti maždaug 30% pirkimo kainos pradinį įnašą.
- Jei kyla sunkumų gauti komercinę paskolą, apsvarstykite galimybę įsigyti nekilnojamojo turto sutartį. Nekilnojamojo turto sutartims reikalingas didelis pradinis mokėjimas, tačiau jas patvirtinti yra mažiau sunku. Pradinė įmoka gali būti mažesnė, nei prašytų bankas, atsižvelgiant į tai, kiek nori pardavėjas.
- 3 Pateikite savininkui pasiūlymą. Aptarkite pagrįstą pasiūlymą su savo nekilnojamojo turto agentu, kuris priklausys nuo vietos rinkos būklės. Jei rinka yra karšta, gali tekti sumokėti prašomą kainą ar net daugiau.
- Nesvarbu, kokia karšta rinka, reikalaukite 90 dienų sąlyginio deponavimo laikotarpio. Norite, kad patikrinimas būtų atliktas mažiausiai 60 dienų. Tai jums paliks 30 dienų peržiūrėti dokumentus prieš uždarant.
- Jei naudojatės paskolos davėju, paklauskite jų, kiek laiko jie turi apdoroti jūsų paskolą. Priklausomai nuo skolintojo, gali tekti paprašyti savininko daugiau laiko, kad viskas būtų sutvarkyta.
- 4 Leiskite apžiūrėti pastatą. Kuo greičiau pasamdykite inspektorių, turintį komercinės nuosavybės patirtį, jei vėliau kiltų kokių nors komplikacijų ar vėlavimų. Suraskite inspektorių gaudami nekilnojamojo turto agento siuntimą arba kalbėdami su kitu daugiabučio namo savininku.
- Iš anksto patikrinkite, kas bus tikrinama. Paklauskite, ar norint samdyti baseiną ar teniso kortą reikia samdyti specialisto inspektorių.
- Jei inspektorius nustato problemų, paprašykite pardavėjo kredito, kuris sumažins jūsų mokamą sumą. Arba pardavėjas gali atlikti remontą prieš uždarydamas.
- 5 Surinkite reikalingą paskolos paraiškos informaciją. Kreipdamiesi turite pateikti skolintojui informaciją apie daugiabučių kompleksą, todėl prieš kreipdamiesi į skolintoją, surinkite:
- butų komplekso nuotraukos
- aukštų planai
- apylinkių žemėlapis
- turto aprašymas (pvz., vienetų skaičius, pastatymo metai ir kt.)
- numatomi atnaujinimai
- informacija apie nuomą
- pirkimo kaina
- nekilnojamojo turto agentų, advokatų ir nuosavybės teisių įmonių, dalyvaujančių sandoryje, pavadinimai
- 6 Kreipkitės dėl paskolos. Kreipkitės į kelis skolintojus, kad galėtumėte palyginti jų pasiūlymus. Paprašykite paraiškos ir pateikite ją kartu su patvirtinamaisiais dokumentais. Jei paskolos pareigūnui reikia daugiau informacijos, pateikite ją kuo greičiau.
- 7 Palyginkite paskolas. Patvirtinęs jus, paskolos davėjas jums atsiųs ketinimų protokolą arba terminą. Atidžiai išanalizuokite. Jame bus nurodyta suma, kurią galite pasiskolinti, ir kitos sąlygos. Pasirinkite paskolą, kurios sąlygos jums yra geriausios.
- Pasirašykite pasirinkto skolintojo terminų lapą arba ketinimų protokolą. Šiuo metu gali tekti sumokėti užstatą.
- Skolintojas turėtų vykdyti visus (ir galutinius) paskolos įsipareigojimus.
Dalis 4 iš 4: Uždarymas apartamentų komplekse
- vienas Samdyti advokatą. Prieš įsigydami apartamentų kompleksą, turėsite pasirašyti daug teisinių dokumentų. Nesistenkite visko padaryti patys. Vietoj to turėtumėte samdyti patyrusį advokatą, kuris parengtų ir peržiūrėtų visus dokumentus. Advokatas gali atlikti šiuos veiksmus:
- Parašykite pirkimo sutartį, derėkitės ir peržiūrėkite.
- Norėdami atlikti reikiamą remontą, kreipkitės į savininko kreditus.
- Įsitikinkite, kad pavadinimas aiškus.
- Nustatykite depozitą.
- 2 Sukurkite ribotos atsakomybės bendrovę nuosavybės teise į butų kompleksą. Jei kas nors sužeistas daugiabučių komplekse, jis gali jus paduoti į teismą, nes jūs buvote neatsargus prižiūrėdamas. Jei pralaimėsite ieškinį, nukentėjęs asmuo gali sekti savo asmeninį turtą, pavyzdžiui, savo namus. Turėdami kompleksą per LLC, jūsų asmeninis turtas yra apsaugotas.
- Nuosavas pastatas kaip LLC neapsaugo jūsų nuo visų teismo procesų. Pavyzdžiui, skolintojas gali paduoti jus į teismą, jei nesilaikote regreso paskolos. Nepaisant to, nuosavybės teise priklausantis butų kompleksas kaip LLC suteiks didelę apsaugą nuo asmens sužalojimų ir kitų teismo procesų.
- Pradėkite LLCpateikdamas atitinkamus dokumentus savo valstybės sekretoriui ir gaudamas reikalingus leidimus ar licencijas. Jūsų advokatas taip pat gali jums padėti, nes tai gali užtrukti.
- 3 Peržiūrėkite sutartis ir informacijos atskleidimą. Norėdami sudaryti nekilnojamojo turto sutartį, kartu su advokatu turėsite atlikti reikšmingą išsamų patikrinimą. Pvz., Turėsite atlikti šiuos veiksmus:
- Atlikite atitinkamą pavadinimo apklausą. Paprastai hipotekos sklypo planas yra nepakankamas. Vietoj to jums reikės ALTA pavadinimo apklausos.
- Peržiūrėkite informaciją apie turtą. Pvz., Savininkas gali atskleisti, kad kažkas negerai su turtu, kurio negavo inspektorius.
- Peržiūrėkite nuomininkų nuomos sutartis ir jų paskyrimo dokumentus.
- Apsvarstykite zonavimo apribojimų poveikį daugiabučių kompleksui. Jei norite konvertuoti kompleksą į mišrų naudojimą, tai yra pagrindinis žingsnis.
- Peržiūrėkite daugiabučio komplekso paslaugų sutartis.
- Gaukite reikalingus leidimus remontui atlikti.
- 4 Dalyvaukite uždaryme. Jūsų advokatas turėtų dalyvauti uždarymo posėdyje kartu su savo LLC atstovu (jei jį įsteigėte). Baigiantis turėtumėte gauti įvairius dokumentus, įskaitant reikalavimą dėl reikalavimo patvirtinimo, paskirtas nuomos sutartis ir sutartis.
- 5 Samdykite žmogų, kuris valdytų daugiabučių kompleksą. Priklausomai nuo komplekso dydžio, gali būti neįmanoma pačiam tvarkyti turtą gyvenant vietoje. Vietoj to turėtumėte samdyti turto valdymo įmonę. Jie valdys turtą rinkdami nuomos mokestį ir planuodami remontą.
- Patikrinkite išlaidas. Paprastai turto valdymo įmonės ima 5–10% surinktos nuomos mokesčio.
- Pasitarkite su kitais savininkais, kad gautumėte siuntimų. Arba galite kreiptis į vietinę butų bendriją.
- Palyginkite turto valdymo įmones pagal daugiau nei kainą. Taip pat pažiūrėkite į jų siūlomas paslaugas.
Bendruomenės klausimai ir atsakymai
Paieška Pridėti naują klausimą- Klausimas Ar daugiabučiams namams, kurie sudaro didelį kompleksą, kuris yra beveik toks pat didelis, kaip vartų bendrija, galima nusipirkti tik jų dalį, kad sumažintumėte riziką?Carla toebe
Nekilnojamojo turto brokeris Carla Toebe yra licencijuotas nekilnojamojo turto brokeris Ričlande, Vašingtone. Ji yra aktyvi nekilnojamojo turto brokerė nuo 2005 m., 2013 m. Įkūrė nekilnojamojo turto agentūrą „CT Realty LLC“. Vašingtono valstijos universitete ji baigė verslo administravimo ir vadybos informacinių sistemų bakalaurą.Carla toebeNekilnojamojo turto brokerio ekspertų atsakymas Dėl visų nekilnojamojo turto objektų yra potencialiai apyvartiniai, tačiau, jei viskas yra viename ar keliuose sutampančiuose sklypuose, tai būtų dar sudėtingiau, nes reikėtų suskirstyti tą skyrių, kuriame yra nuosavybės. Turėtumėte žinoti, ar akte yra kažkas, kas to neleidžia, ir ar miestas neleido. Yra daugybė vyriausybinių agentūrų, kurioms reikia pasirašyti ir patvirtinti tokį padalijimą. Jei kiekvienas iš jų yra visas savo sklypas ir nėra dalijamasi su jokiu kitu siuntiniu bendrijoje, o jam nėra jokių veiksmų apribojimų, greičiausiai tai būtų derybinė prekė su pardavėju, jei norite įsigyti bendruomenės poskyrį. Daugelis kompleksų buvo paversti atskirais būstais, todėl tai įmanoma, jei jam nėra jokių apribojimų ir pardavėjas nori parduoti dalį komplekso. Tai nėra paprastas procesas, nebent viskas jau buvo patvirtinta ir nustatyta vietoje, o pardavėjas porcijas parduoda atskirai. Bus pateikti nauji teisiniai atskirtų dalių aprašymai ir galbūt nauji adresai, taip pat gali prireikti pertvarkyti komunalines paslaugas ir atsižvelgti į vandens / kanalizacijos aspektus. Jums taip pat reikės zonavimo patvirtinimo, jei įsigytos dalies paskirtis skiriasi nuo dabartinės paskirties. - Klausimas Turiu 1 1/2 ha šalia valstybinio universiteto, kuriame noriu statyti butus. Kaip rasti investuotoją? Jei jums priklauso žemė, tai pasiūlymą šiek tiek palengvina. Paprašykite gerbiamų rangovų pateikti pastatų kainos pasiūlymus. Pridėkite papildomų lėšų, kad padengtumėte netikėtas išlaidas viso statybų metu. Jums taip pat reikės kapitalo, kad išlaikytumėte pastatą, kol ieškosite nuomininkų, kurie jame gyventų. Jūs pakuosite išlaidas ir parduosite nuosavybės procentą kvalifikuotiems investuotojams. Turėsite parduoti investuotojus pagal vertę, nes nėra į ką žiūrėti. Jūs turite tik žemę ir idėją. Jei jūsų kreditas yra teisingas, galite pabandyti sumaišyti finansavimą su banko paskolomis. „If“ suteikia jums daugiau žaidimo odos, kurios investuotojai tikrai nori.
Skelbimas
